房地产交易恢复基金

《弗吉尼亚州房地产交易恢复法案》 为因 持牌 房地产销售人员、经纪人或公司的不当或不诚实行为而遭受损失的 合格 消费者提供救济。复苏基金完全由持牌人缴纳的评估费支持，而不是任何税收收入。 

提出索赔并不保证付款。 

谁有资格提出索赔？

在Commonwealth of Virginia有管辖权的法院对持牌房地产销售人员、经纪人或公司（“持牌人”）做出判决的个人可能有资格提出索赔。 法院判决必须针对房地产委员会许可的个人或实体，并且必须基于许可持有人的不当或不诚实行为。判决书中任何支持法院认定持牌人的行为涉及不当或不诚实行为的结论的语言均可被董事会用来决定是否有资格从基金中追回损失。

• “不当或不诚实行为”仅包括错误和欺诈性地获取或转换金钱、财产或其他有价值的东西或重大虚假陈述或欺骗。
• 房地产管理局对持证人采取的任何纪律处分本身并不满足支持追讨基金索赔的任何法定要求。

在房地产执照持有人申请破产的情况下，索赔人必须首先向适当的破产法院提出索赔。如果没有进行分配，或者分配未能满足索赔要求，消费者可以向委员会提出恢复基金索赔。如果法院命令对持牌人的行为保持沉默，委员会将确定该行为是否不当和不诚实，以及该索赔人有权从基金中收回多少金额（如果有）。

房地产销售人员、经纪人或公司在发生不当或不诚实行为期间必须已获得许可。该行为必须发生在涉及房地产经纪人或房地产销售员而非委托人身份进行的不动产销售、租赁或管理交易中。

不符合资格

州法律禁止以下人员提出恢复基金索赔：

1. 房地产执照持有人；
2. 房地产执照持有人的个人代表；
3. 被诉特许持有人（即被判决败诉的特许持有人）的配偶或子女，以及该配偶或子女的个人代表；或者
4. 任何贷款或金融机构，或任何业务涉及不动产建设或开发的人士。

请注意，恢复基金的资格标准是由大会而不是房地产委员会制定的。

限制

州法律规定，单笔复苏基金索赔金额限制为$ 20 , 000 ，并且每笔交易的索赔总金额限制为$ 50 , 000 。涉及同一房地产许可证持有者的多笔交易所产生的索赔限额为每两年许可证期100 、 000美元。 

如果涉及同一被许可人的多项索赔超过 $ 100 , 000 ，或者涉及同一交易的多项索赔超过 $ 50 , 000 ，则索赔金额必须按比例分配。 

追偿基金不支付利息、惩罚性赔偿金、惩戒性赔偿金或任何不构成索赔人实际金钱损失的金额。不过，裁决（索赔）可包括法院裁定的律师费和诉讼费。

吊销执照

当涉及房地产执照持有者的款项从追回基金中支付时，在大多数情况下，适用的执照会被自动吊销。任何被吊销执照的持照人在全额偿还追回基金支付的金额及利息之前，不得申请经纪人或销售人员执照。房地产管理局还可能对持证人采取进一步的纪律处分。然而，房地产管理局对持证人采取的任何纪律处分本身并不满足支持追讨基金索赔的任何法定要求。

资金来源

房地产交易恢复基金不由任何税收收入资助。所有管理费用和索赔均由房地产执照持有者支付的评估费资助。

常见问题解答（FAQ）

必须要有律师代理吗？

该决定完全取决于索赔人。虽然有些索赔人选择聘请律师代理其索赔，但这并不是提出索赔的必要条件。如果索赔人有律师代理，DPOR 工作人员将就索赔事宜直接联系该律师。律师费可从基金中收回。

提出索赔后会发生什么？

一旦 DPOR 收到索赔，工作人员将审查文件以确定索赔人是否符合州法律规定的资格要求（ § 54 . 1 - 2112等）。如果根据工作人员审查确定索赔人符合资格，则房地产委员会全体人员将在下次定期会议上审查索赔文件以及付款建议，委员会将在会议上就是否批准索赔以及批准金额做出最终决定。 

当被告被许可人选择行使正当程序听证权，或者存在有关实际金钱损失或资格的问题时，索赔将被提交给非正式事实调查 (IFF) 会议以收集更多信息。任何 IFF 会议（由董事会成员主持的行政程序）的目的和重点是确定索赔人因许可证持有人的行为和/或所涉及的任何资格问题而遭受的实际损失。仅考虑实际损失以及律师费和诉讼费。特殊损害赔偿、间接损害赔偿、惩罚性损害赔偿等将不予考虑。委员会成员可能会对索赔和所提供的信息提出疑问。在提供这些信息之后，董事会成员将就批准的货币救济金额（如果有）提出建议。然后，全体董事会在定期会议上审查该建议和索赔文件，并最终决定是否批准索赔以及批准金额。

基本的时间框架是怎样的？

由于每个索赔要求都不同，因此很难确定一个大致的时间框架。影响该过程的因素包括索赔表中是否包含所有必需的文件以及民事诉讼是否已经完成。IFF 会议通常每月举行一次，听取复苏基金的索赔，董事会本身大约每八周召开一次会议，审查复苏基金的索赔建议。 

索赔人应该意识到，在大多数情况下，从恢复基金获得援助并不是一个快速的过程，并且只有在用尽所有其他民事法律补救措施之后才能进行。 

索赔表格及说明

当消费者对房地产执照持有人采取任何法律行动时，应通知法院书记员，房地产委员会也必须收到送达执照持有人的通知副本。发给委员会的通知中应当包含一份声明持牌人不当或不诚实行为的宣誓书。

消费者获得法院判决后，必须通过债务人质询的方式尝试向被许可人收取债务。该法律行动确定被许可人是否拥有可以出售或用于履行法院判决的资产。如果质询中披露了任何资产，消费者必须提供证据证明已经采取了所有合法措施来出售这些资产，并披露通过这些措施获得的金额。

必须在判决生效后12月内向专业和职业监管部 (DPOR) 提交房地产复苏基金索赔表。请附上经认证的判决书副本、双方提交的所有诉状副本（如有）、合同副本、一份经公证的宣誓书（其中列明了被许可人构成此项索赔依据的不当或不诚实行为），以及已进行债务人质询的证据（其中应包括质询传票的正反面）。
 

如需了解更多信息，请联系：
复苏基金办公室 | DPOR
9960 Mayland 大道，套房400
Richmond, VA 23233
( 804 ) 367 - 1559
电子邮件： RecoveryFund@dpor.virginia.gov